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2018-11-26 01:58

  “我和中国北车的总经理开玩笑,现在是你卖地铁车厢,以后我会是中国最大的地铁投资公司。”绿地集团董事长张玉良1月21日在见面会上的一段话,让在场的记者感到,去年7月才开始涉足地铁业务,且仅是签约在南京、重庆、徐州等地建设轨道交通的绿地,未来竟有计划发展50甚至上百条地铁线,并成为全国最大的地铁投资公司,令人难以置信。

  地铁线的投资,远远超过房地产开发业务。业界测算,一条地铁的建设、运营所需要投入的资金至少超过百亿元。但根据张玉良当日的介绍,绿地计划今年还要再签约7条地铁线条。如此大的开发投资金额,对于截至2014年末总资产近4800亿元的绿地来说,绝不是个小数。此外,地铁的投资回收周期远比普通的商品房项目开发周期要漫长得多。为什么绿地会选择这种长周期,并且需要占用大量资金的投资项目呢?

  “再过几年,你可以看看我们的主营业务是不是地铁?”张玉良表示,投资地铁,是希望以地铁作为绿地业务转型的重要突破口,对未来房地产的经营、绿地的建设施工,以及地铁相关资源的长期运营,将是一个重大的契机。

  他算了一笔账:中国500万以上人口城市需要的地铁总量是6000~7000条,每条地铁的投资如果以150亿元计算,那么投资总量将是一个非常庞大的数字。

  但是,作为一项重要的设施,地方却没有足够的资金投资、建设、开发地铁,这就给社会资本一个非常不错的契机:参与城市地铁的投资、运营、建设,并从中获取回报。

  去年国务院发布了相关文件,鼓励社会资本参与城市基础设施建设。而在城市基础设施建设的众多领域中,地铁投资需求最为迫切,资金量也最为巨大,地方也颇为重视这一领域。

  由于中央允许地方在没有资金回购地铁的情况下,以地铁沿线的产业园开发、站点开发的用地冲抵地铁建设开发投入,管家婆马会资料这显然会带给绿地以低廉资金获取地铁沿线优质地块的良机。

  特别是目前涉足地铁建设的主体中,只有中铁、中建等为数不多的央企,香港最火爆的摇钱树其余都是地方旗下的市政、城投公司,市场竞争并不激烈。张玉良敏锐地感觉,这正是绿地投资地铁的机会,绿地的地铁业务将进入“爆发式的增长”。

  他介绍,绿地的地铁商机,并不仅限于获得地铁沿线的土地。绿地还通过投资、开发地铁,涉足地铁上盖、地铁商场的开发、建设、运营,以及地铁车厢广告的运营等多项业务。

  对于绿地地铁业务的前景,香港港铁公司(00066,HK)可以作为一个参考样本。据《每日经济新闻》记者了解,截至2月11日,其总市值达到2000亿港元,市盈率约14倍,远远高于新鸿产恒隆地产等老牌香港物业开发商。

  港铁公司不仅参与设计、建造、营运、维修及投资,同时介入与铁及物业发展业务相关的项目管理以及商铺租赁、列车与车站内的广告位租赁,协助提供电讯服务;还涉足物业相关业务,包括物业发展及投资,购物商场及写字楼的物业管理及租赁管理。

  商业地产界一直流香港六彩开奖记录传着港铁公司化为神奇的传奇故事。由于新机场的建设,地铁的通行,以及运营的成功,原本远离香港市中心的青衣城开业后就生意火爆,成为港铁公司的一棵“摇钱树”。

  而在上海,成功的地铁上盖商业物业已不再是少数,几个近年来新崛起的商场如龙之梦、大宁国际、日月光等都是地铁上盖物业。参与地铁投资开发建设的前景显而易见,难怪张玉良会视投资地铁为企业转型发展的极佳契机。

  但对大部分房企来说,投资一条至少100亿元的地铁线,企业财务必然面临巨大的压力。据知乎精选网资料,目前轨道交通的PPP模式中,有一种是分A、B两部分投资建设。A部分主要为土建工程,约占总投资70%;B部分主要包括车辆、信号、自动售检票系统等机电设备,约占30%。

  A部分投资建设,采用投融资建设方式,即投资方与授权主体签署《投资建设合同》,并独资成立项目公司,投资建设完成后由在3~5年内回购,提供回购。B部分投资建设,与投资方按一定比例出资成立特许经营公司,负责B部分的投资建设。

  按照上述模式,企业需要通过各种渠道筹措的资金最少也要80多亿元,而且资金收回的周期更是长达三到五二四六天天好彩免费资料玄机图片年,对大部分企业来说,都是不小的资金压力。

  张玉良也坦言,地铁投资,并不是所有房地产企业都可以涉足。企业需要有良好的信誉,能从银行获得部分贷款,最好还能从海外借到部分低利率的资金。

  根据绿地公布的数据,绿地创新融资方式,多次在境内外市场发行企、高级票据和抓马王彩图抓王码图非公开定向债务融资工具,融资成本保持在同行业较低水平。而在国内流动性紧缩的背景下,绿地发挥品牌优势和海外资本平台优势,拓宽融资渠道,先后获得农行、中行、交行等机构累积高达1080亿元的高额授信,海外融资优势是上述银行授信绿地的重要因素之一。

  张玉良说,开发地铁,不仅需要企业自身有投资、建设地铁的能力,这需要整合方方面面的资源。为此,绿地整合了申通地铁上海建工等上下游优势产业资源,以便参与各地的地铁开发投资。申通地铁在上海已经积累了十几年的运营经验,显然将成为绿地运营地铁的一大优势。

  然而,仅仅依靠强大的融资能力,以及经验丰富的合作伙伴仍然不够,投资地铁依然障碍重重。

  原因之一不仅在于地方可能没有足够资金回购地铁,更重要的原因是,即使地方以地铁沿线站点或者产业园区的土地抵债,这些土地的投资开发也需要时间。

  特别是地铁沿线的上盖物业往往受限于规划用途,而被要求不得分割销售。另一方面,地铁上盖的商场物业也需要三到五年的培养周期。地铁物业的投资回收不确定性,一定程度上增加了地铁投融资的风险和成本。

  绿地正在大力发展的金融产业正是化解上述风险的重要 “武器”。2014年,绿地实施“大金融”战略取得重要,推进全国化、全产业布局,并确立类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大业务板块。一年间金融板块规模及利润飙升,全年实现利润(含投资收益)8.5亿元,较上年增长155%。

  而张玉良对绿地的金融布局还有更大的发展雄心。他透露,绿地将在两个月内和阿里、平安等一同推出绿地的“地产宝”,尽可能地实现商业地产的资产证券化,以实现绿地产业地产的扩容。

  与此同时,张玉良还有意进入成本低、投资周期长的寿险领域,将和几家意向公司洽谈。

  绿地在金融领域的上述布局一旦成功,将为地铁业务的快速增长提供强大的推动力。特别是根据目前的,寿险资金可以进入到基础设施建设领域,使用这些投资周期长、利率低的资金,显然可以帮助绿地解决大规模进军地铁业务的资金需求。至于地铁沿线的上盖物业,也可以借助“地产宝”等资产证券化的金融产品,向社会募资,从而实现投资资金快速退出。

  不过,各地地方经济发展的不确定性,城市规划的变化,以及地方公共财政的收支,包括地铁运营的技术性因素,都会影响绿地业务的投资收益和发展空间。

  根据《每日经济新闻》记者的观察,决定绿地地铁业务转型的成败关键在于绿地的金融业务。只有金融业务迅速成熟,上百条地铁的发展规划才能最终落实。